Le principe général : le commanditaire paie
En matière d’audit énergétique, la règle juridique est simple : celui qui commande le diagnostic est celui qui le paie. Ce principe s’applique à tous les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.) et l’audit énergétique ne fait pas exception. Dans le cadre d’une vente, c’est donc au vendeur d’avancer les frais, dans le cadre d’une demande d’aide publique, c’est le propriétaire qui en fait la demande.
La vente d’une passoire thermique : le vendeur paie
Dans le cas le plus courant, celui de la vente d’un logement classé E, F ou G, la loi impose au vendeur de fournir un audit énergétique. C’est donc lui qui commande et règle la prestation. Ce coût vient s’ajouter aux autres frais à sa charge :
- DPE : 100 à 250 €
- Diagnostic amiante : 80 à 150 €
- Diagnostic plomb : 150 à 300 €
- Diagnostic termites : 80 à 200 € (selon zones)
- État des risques : 20 à 50 €
- Audit énergétique : 500 à 1 500 €
Pour en savoir plus sur cette obligation, consultez notre article dédié à l’audit vente d’une passoire thermique.
Peut-on faire payer l’acheteur ?
En principe, non. L’audit est à la charge du vendeur et doit être remis dès la première visite. Une pratique déviante consiste parfois à demander à l’acheteur de financer l’audit en échange d’une exclusivité. Cette pratique n’est pas conforme à l’esprit de la loi, qui vise à donner à l’acheteur toutes les informations avant qu’il ne s’engage.
En revanche, rien n’empêche l’acheteur de demander un audit complémentaire s’il souhaite approfondir l’analyse (par exemple avec une thermographie, ou un nouvel avis indépendant). Dans ce cas, il est logique qu’il le finance lui-même.
L’acheteur : payeur de nouveaux audits après achat
Une fois le bien acquis, le nouvel acquéreur devient responsable de tout nouvel audit qu’il souhaiterait faire réaliser. C’est notamment le cas s’il envisage :
- Une rénovation d’ampleur avec MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné
- Une actualisation après des travaux partiels
- Une mise à jour avant une future revente
Toutefois, l’audit déjà réalisé par le vendeur reste utilisable pendant sa durée de validité (10 ans), ce qui peut éviter une dépense supplémentaire immédiate.
La négociation : un terrain de compromis
Même si la loi pose le principe du vendeur-payeur, la négociation commerciale peut faire évoluer la répartition. Dans un marché acheteur, certains vendeurs acceptent de prendre en charge des frais supplémentaires ou des décotes sur le prix en lien avec les conclusions de l’audit. Inversement, en marché tendu, des acheteurs motivés peuvent proposer de financer l’audit pour accélérer la transaction.
Ces arrangements doivent rester dans la légalité : l’audit reste juridiquement à la charge du vendeur, mais rien n’interdit des compensations indirectes dans la négociation du prix.
Dans le cadre d’une location
Pour les logements loués, le propriétaire bailleur supporte naturellement le coût de l’audit s’il le fait réaliser. Il ne peut en aucun cas facturer cette dépense au locataire, ni dans les charges ni sous forme de supplément de loyer. C’est un investissement dans son patrimoine.
Avec le durcissement des règles d’interdiction à la location (G en 2025, F en 2028, E en 2034), les bailleurs sont de plus en plus nombreux à commander des audits pour anticiper les travaux nécessaires.
Copropriétés : le syndicat paie
Dans une copropriété, l’audit énergétique collectif est financé par le syndicat des copropriétaires, selon la clé de répartition de l’immeuble. Le coût (généralement 2 000 à 8 000 € selon la taille) est réparti entre les propriétaires au prorata des tantièmes. Les copropriétaires peuvent solliciter MaPrimeRénov’ Copropriété pour obtenir une aide.
Les aides pour réduire la facture
Plusieurs dispositifs permettent d’alléger le coût pour le vendeur ou le commanditaire :
- MaPrimeRénov’ : 300 à 500 € selon revenus (voir MaPrimeRénov’ audit)
- CEE : primes de fournisseurs d’énergie
- Aides locales : régions, départements, communes
- Crédit d’impôt : dans certains cas (voir crédit d’impôt)
Pour un vendeur éligible à MaPrimeRénov’, l’aide peut diviser la facture par deux.
Le cas de l’apport en société ou échange
L’obligation d’audit ne concerne pas seulement la vente classique. Elle s’étend à toute mutation à titre onéreux :
- Échange de biens immobiliers
- Apport en société d’un bien
- Dation en paiement
Dans ces cas, c’est le cédant qui supporte le coût de l’audit.
Donation et succession : pas d’obligation
L’audit énergétique n’est pas obligatoire en cas de transmission à titre gratuit (donation, succession). Le donataire ou l’héritier récupère le bien sans avoir besoin de ce document. Il devra en revanche le réaliser s’il décide ultérieurement de vendre.
Conseils pour vendeurs
Pour maîtriser au mieux ce poste de coût :
- Anticipez la réalisation plusieurs mois avant la mise en vente
- Sollicitez MaPrimeRénov’ si vous êtes éligible
- Comparez plusieurs devis
- Intégrez le coût dans votre stratégie de prix
- Valorisez l’audit dans l’annonce (transparence, pédagogie)
Conseils pour acheteurs
Même si vous ne payez pas l’audit, exploitez-le au maximum :
- Lisez-le intégralement avant de vous engager
- Utilisez-le comme base de négociation
- Vérifiez les aides auxquelles vous avez droit après achat
- Planifiez votre rénovation dès la signature
Conclusion
La règle est claire en 2026 : le vendeur paie l’audit énergétique dans le cadre d’une vente de passoire thermique, le propriétaire dans les autres cas. Les aides publiques allègent progressivement cette charge. Bien négocier et bien anticiper permet de transformer ce coût en levier de valeur ajoutée, tant pour le cédant que pour le futur propriétaire. Pour approfondir, consultez notre guide complet et notre article sur le prix de l’audit.
