Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

On appelle couramment « passoire thermique » un logement dont la consommation énergétique annuelle en énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an, ce qui correspond aux classes F et G du DPE. Ces logements présentent en général plusieurs défauts cumulés : isolation insuffisante, fenêtres vétustes, chauffage ancien, ventilation défaillante. Résultat : des factures énergétiques très élevées et un inconfort marqué, surtout en hiver et lors des canicules.

Selon les dernières estimations, la France compterait environ 5 millions de passoires thermiques, soit 15 % du parc résidentiel. La loi Climat et Résilience a fixé un objectif ambitieux : les sortir du marché locatif d’ici 2028 pour les F, et elles sont déjà interdites à la location en G depuis 2025.

Le cadre légal de l’audit vente

Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire vendant une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G doit faire réaliser un audit énergétique réglementaire. Cette mesure découle de l’article L.126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi Climat et Résilience de 2021. L’extension aux logements E est effective depuis le 1er janvier 2025.

Attention : seules les maisons individuelles et les immeubles entièrement détenus par un seul propriétaire sont concernés. Les appartements en copropriété échappent à cette obligation, mais doivent tout de même disposer du DPE collectif et du PPT de l’immeuble. Pour en savoir plus sur le périmètre exact, voir notre article quelles situations rendent l’audit obligatoire.

Le contenu spécifique de l’audit vente

L’audit énergétique réalisé dans le cadre d’une vente de passoire thermique répond à un cahier des charges précis, défini par l’arrêté du 4 mai 2022. Il doit contenir :

• Un état des lieux complet du bâti et des équipements
• La classe énergétique actuelle (nécessairement E, F ou G)
• Au moins deux scénarios de travaux hiérarchisés
• Un scénario permettant d’atteindre au minimum la classe B
• Le coût total estimatif de chaque scénario
• Les économies d’énergie attendues
• La liste des aides financières disponibles
• L’ordre logique de priorisation des travaux

Ce niveau d’exigence va bien au-delà du simple DPE. L’objectif est d’offrir à l’acquéreur une visibilité complète sur les travaux à entreprendre et leur coût, afin qu’il puisse s’engager en connaissance de cause.

Quand l’audit doit-il être remis ?

L’audit énergétique doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite du bien. En pratique, il est généralement annexé à l’annonce immobilière et communiqué en amont par l’agent ou le notaire. Au moment du compromis de vente ou de la promesse, l’audit doit obligatoirement figurer dans les diagnostics techniques remis à l’acheteur.

Certains vendeurs font l’erreur d’attendre la signature chez le notaire pour faire réaliser l’audit. Cette stratégie est risquée : si le rapport n’est pas prêt, la signature est repoussée, ce qui peut faire capoter la transaction, surtout si l’acheteur bénéficie d’un prêt avec une date limite de validité.

Qui paie l’audit ?

C’est le vendeur qui prend en charge le coût de l’audit énergétique, au même titre que les autres diagnostics obligatoires (plomb, amiante, termites, etc.). Le montant, compris entre 500 € et 1 500 € TTC, vient s’ajouter aux frais à la charge du cédant. Pour en savoir plus sur cette question, consultez notre article qui doit payer l’audit énergétique.

L’impact de l’audit sur la négociation

L’audit énergétique a un effet immédiat et souvent significatif sur la négociation du prix. Un acheteur qui découvre que le logement nécessite 60 000 € à 100 000 € de travaux pour atteindre la classe B peut légitimement demander une réduction du prix affiché. Plusieurs études montrent que les passoires thermiques se vendent en moyenne 15 % moins cher que les biens bien classés, et cette décote tend à s’accentuer avec le durcissement de la réglementation.

Côté vendeur, il peut être intéressant d’anticiper certains travaux rentables avant la mise en vente (isolation des combles, remplacement du chauffage) pour améliorer l’étiquette énergie et limiter la décote.

Les sanctions en cas de non-respect

Vendre sans audit énergétique réglementaire expose à plusieurs risques juridiques :

• Refus du notaire de signer l’acte authentique
• Annulation judiciaire de la vente
• Réduction forcée du prix de vente
• Condamnation à verser des dommages et intérêts
• Engagement de la responsabilité du vendeur pour vice caché

La jurisprudence en la matière se construit rapidement, et les tribunaux se montrent sévères avec les vendeurs négligents. Le coût d’un audit est bien moins élevé que celui d’un contentieux.

Conseils pratiques au vendeur

Pour aborder la vente d’une passoire thermique dans les meilleures conditions :

1. Faites réaliser le DPE et l’audit plusieurs mois avant la mise en vente
2. Étudiez les scénarios proposés et envisagez les travaux les plus rentables
3. Choisissez un auditeur qualifié (voir notre article diagnostiqueur certifié)
4. Préparez une argumentation sur les aides disponibles pour l’acquéreur
5. Négociez le prix en tenant compte du coût réel des travaux

Bien préparée, la vente d’une passoire thermique peut rester fluide et ne pas traîner en longueur.

Et après la vente ?

L’audit réalisé par le vendeur reste valable pour l’acheteur, qui peut s’en servir pour planifier sa rénovation. L’acquéreur peut également solliciter MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné sur la base de cet audit, à condition qu’il ait été réalisé par un auditeur agréé. C’est un atout supplémentaire pour l’acheteur, qui peut engager rapidement les travaux de rénovation préconisés.

Conclusion

Vendre une passoire thermique en 2026 impose une préparation rigoureuse. L’audit énergétique n’est plus une option, c’est une obligation légale qui structure désormais toutes les transactions concernées. En anticipant sa réalisation, en choisissant un auditeur qualifié et en intégrant les résultats dans votre stratégie de vente, vous sécurisez la transaction, rassurez l’acheteur et optimisez le prix obtenu. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet de l’audit énergétique.