La vente d’un logement classé F ou G : le cas principal

C’est aujourd’hui la situation la plus fréquente d’obligation d’audit énergétique. Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G au DPE qui souhaite vendre son bien doit obligatoirement faire réaliser un audit énergétique réglementaire. Ce document doit être remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite et annexé à la promesse ou à l’acte de vente.

Concrètement, si vous vendez une maison individuelle classée F ou G, l’audit est incontournable. Les appartements en copropriété sont en revanche exclus de cette obligation : seules les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété sont concernés. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié à l’audit pour la vente de passoires thermiques.

L’extension aux logements classés E depuis 2025

La loi Climat et Résilience a programmé une extension progressive du périmètre d’obligation. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés E au DPE sont eux aussi concernés par l’obligation d’audit en cas de vente. Cette mesure touche une part considérable du parc immobilier français, car la classe E représente environ 24 % des résidences principales.

À partir du 1er janvier 2034, ce sera au tour des logements classés D de basculer dans le régime d’obligation. Au total, d’ici une dizaine d’années, plus de 70 % des ventes immobilières pourraient nécessiter un audit énergétique préalable.

MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné

Lorsqu’un propriétaire souhaite bénéficier de MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, le dispositif phare pour les rénovations d’ampleur, la réalisation d’un audit énergétique en amont est une condition sine qua non. Ce parcours permet d’obtenir des aides cumulées particulièrement généreuses, à condition que les travaux permettent un saut d’au moins deux classes énergétiques.

L’audit doit dans ce cas être réalisé par un auditeur agréé et comporter les scénarios exigés par l’Anah. Le document est valable 5 ans dans le cadre de MaPrimeRénov’ (et non 10 ans comme l’audit réglementaire classique). Consultez notre article sur MaPrimeRénov’ et l’audit énergétique pour tous les détails.

Les copropriétés : un cadre spécifique

Les copropriétés ont leur propre régime d’obligation. Tout immeuble en copropriété de plus de 50 lots équipé d’un chauffage ou d’un refroidissement collectif et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 doit avoir réalisé un audit énergétique. L’objectif : disposer d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) cohérent et anticiper les rénovations.

Par ailleurs, toute copropriété de 15 ans ou plus est tenue, depuis 2023, d’élaborer un PPT sur 10 ans, lequel s’appuie généralement sur un audit énergétique ou un DPE collectif. Les copropriétés plus petites échappent à l’audit strict mais doivent tout de même réaliser un DPE collectif.

Les bâtiments tertiaires et les grandes entreprises

Au-delà du résidentiel, le dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET) impose aux propriétaires et occupants de bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² d’atteindre des objectifs de réduction des consommations énergétiques (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050). La réalisation d’un audit énergétique est fortement recommandée, voire implicitement nécessaire pour piloter la stratégie.

Les grandes entreprises, quant à elles, sont soumises à une obligation d’audit énergétique tous les 4 ans (directive européenne 2012/27/UE transposée en droit français). Sont concernées les entreprises de plus de 250 salariés ou dont le chiffre d’affaires dépasse 50 millions d’euros.

Les cas de financement public

Plusieurs dispositifs publics de financement exigent un audit préalable. C’est le cas notamment de :

• L’éco-PTZ « performance énergétique globale » (jusqu’à 50 000 €)
• Les aides régionales pour les rénovations d’ampleur
• Certains dispositifs locaux cumulables avec MaPrimeRénov’

Même quand il n’est pas strictement imposé par la loi, l’audit devient un passage obligé pour accéder aux meilleurs financements.

Les cas où l’audit n’est pas obligatoire mais fortement recommandé

En dehors des cas réglementaires, l’audit énergétique reste souvent le meilleur outil de planification pour :

• Les propriétaires qui préparent une rénovation par étapes
• Les acheteurs qui veulent négocier un prix au regard des travaux à prévoir
• Les bailleurs qui souhaitent anticiper l’interdiction à la location des passoires thermiques
• Les ménages qui souhaitent réduire durablement leurs factures d’énergie

Dans tous ces cas, l’investissement initial (500 € à 1 500 €) est rapidement amorti par la pertinence des décisions prises.

Les sanctions en cas de non-respect

En cas de vente d’une passoire thermique sans audit, le vendeur s’expose à des sanctions civiles importantes. L’acquéreur peut :

• Saisir le juge pour obtenir l’annulation de la vente
• Demander une réduction du prix d’achat
• Réclamer des dommages et intérêts

Les notaires refusent en pratique de procéder à la signature sans un audit conforme, ce qui bloque de fait les transactions non conformes. Pour les copropriétés, l’absence d’audit peut engager la responsabilité du syndic.

Comment savoir si vous êtes concerné ?

La première étape consiste à consulter le DPE de votre logement pour connaître sa classe énergétique. Si votre bien est classé E, F ou G et que vous envisagez de le vendre, l’audit est obligatoire. Si vous êtes en copropriété ancienne avec chauffage collectif, renseignez-vous auprès de votre syndic. Et si vous visez une aide publique, vérifiez les conditions du dispositif visé.

Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur l’audit énergétique et notre analyse de la loi Climat et Résilience.

Conclusion

En 2026, l’audit énergétique s’est imposé comme un document central dans le paysage immobilier français. Vente d’une passoire thermique, accès à MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, copropriétés anciennes, grands bâtiments tertiaires : les situations d’obligation sont nombreuses et se multiplient. Anticiper sa réalisation permet non seulement de respecter la loi, mais aussi d’engager sereinement la rénovation énergétique de son logement avec une feuille de route claire et chiffrée.