Les trois durées de référence en France
En France, trois durées de crédit immobilier dominent le marché : 15, 20 et 25 ans. Elles représentent plus de 85% des prêts accordés. En 2026, avec la règle des 35% d’endettement et le plafond légal de 27 ans (dont 2 ans de différé pour le neuf), la durée maximale accessible est de 25 ans pour la majorité des emprunteurs.
Taux pratiqués par durée en avril 2026
Les taux augmentent avec la durée pour couvrir le risque bancaire sur le long terme :
- 15 ans : 3,07% en moyenne.
- 20 ans : 3,26% en moyenne.
- 25 ans : 3,38% en moyenne.
Source : notre baromètre mensuel 2026.
Comparatif chiffré sur 250 000 € empruntés
| Durée | Taux | Mensualité | Coût total intérêts |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,07% | 1 739 € | 63 020 € |
| 20 ans | 3,26% | 1 423 € | 91 520 € |
| 25 ans | 3,38% | 1 236 € | 120 800 € |
Le passage de 15 à 25 ans permet de gagner 503 € de mensualité mais coûte 57 780 € supplémentaires en intérêts.
Prêt sur 15 ans : pour qui ?
Avantages
- Taux le plus bas (3,07% en avril 2026).
- Coût total des intérêts minimisé.
- Liberté financière plus rapide.
Inconvénients
- Mensualité élevée qui limite la capacité d’achat.
- Nécessite des revenus confortables.
- Moins de marge de sécurité en cas d’aléa.
Profil type
Ménages à revenus élevés avec apport significatif, achetant un bien à leur capacité réelle et souhaitant minimiser le coût total. Voir aussi capacité d’emprunt.
Prêt sur 20 ans : le consensus du marché
Avantages
- Équilibre optimal mensualité/coût total.
- Durée la plus demandée (40% des prêts accordés).
- Large choix d’offres bancaires.
Inconvénients
- Coût total supérieur à 15 ans (+ 28 500 € dans notre exemple).
- Mensualité plus élevée qu’en 25 ans.
Profil type
Primo-accédants, ménages en évolution professionnelle, couples avec projet d’enfants. La durée de référence pour une acquisition classique.
Prêt sur 25 ans : maximiser sa capacité
Avantages
- Mensualité la plus basse.
- Capacité d’achat maximisée.
- Plus de marge budgétaire mensuelle.
Inconvénients
- Coût total le plus élevé (+ 57 780 € par rapport à 15 ans).
- Taux plus élevé (3,38%).
- Assurance emprunteur plus coûteuse sur la durée.
- Engagement plus long (25 ans).
Profil type
Jeunes actifs, primo-accédants sans apport significatif, couples souhaitant maximiser leur budget d’achat. Voir apport personnel.
Impact de l’assurance emprunteur selon la durée
L’assurance est proportionnelle au capital restant dû. Sur une durée plus longue, le capital reste élevé plus longtemps, ce qui alourdit le coût cumulé de l’assurance. Voir assurance emprunteur.
Stratégies hybrides
Emprunter sur 25 ans et rembourser par anticipation
Certains emprunteurs choisissent 25 ans pour la sécurité d’une mensualité basse, puis procèdent à des remboursements anticipés en fonction de leurs rentrées d’argent (primes, héritage).
La modulation d’échéances
La plupart des prêts modernes permettent de moduler les mensualités à la hausse en cas d’augmentation de revenus.
Le rachat de crédit en cas de baisse des taux
Si les taux baissent de façon significative, un rachat de crédit ou une renégociation peut être envisagé.
Simuler les trois scénarios
Avant de choisir, testez systématiquement les trois durées en utilisant un bon simulateur en ligne. Voir comment simuler un prêt immobilier gratuitement.
Conclusion : choisir selon son projet de vie
Il n’y a pas de durée universellement meilleure. La bonne durée est celle qui correspond à votre situation financière, à votre projet de vie et à votre horizon patrimonial. 15 ans minimise le coût, 20 ans offre l’équilibre, 25 ans maximise la capacité. Et n’oubliez jamais : un crédit n’est jamais figé, il peut évoluer via modulation, rachat ou remboursement anticipé.
