Définition de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt représente le montant total qu’un ménage peut emprunter pour financer un achat immobilier, compte tenu de ses revenus, de ses charges et du taux d’endettement maximum autorisé. Elle se distingue de la mensualité maximale, qui elle représente l’effort mensuel de remboursement supportable.
La règle des 35% d’endettement
Depuis 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser 35% de taux d’endettement pour les crédits immobiliers. Ce plafond inclut l’assurance emprunteur. Concrètement, la somme de toutes vos mensualités de crédits (nouveau prêt + crédits existants) ne peut excéder 35% de vos revenus nets.
La formule de calcul
La formule de base est la suivante :
Mensualité maximale = (Revenus nets mensuels × 35%) - Charges mensuelles existantes
Puis, en fonction du taux et de la durée, on détermine le capital empruntable.
Exemple pratique
Un couple avec 5 000 € de revenus nets mensuels, sans crédit en cours :
- Mensualité maximale : 5 000 × 0,35 = 1 750 €.
- Avec un taux à 3,26% sur 20 ans (taux moyen avril 2026), capacité d’emprunt : environ 307 000 €.
- Avec un taux à 3,38% sur 25 ans : environ 353 000 €.
Découvrez les taux actuels dans notre baromètre mensuel des taux 2026.
Les revenus pris en compte
- Salaires nets (CDI, CDD, fonctionnaires) à 100%.
- Primes contractuelles sur trois ans de moyenne.
- Revenus non-salariés (indépendants, libérales) à 70-80% sur moyenne des 3 derniers exercices.
- Revenus locatifs à 70-80% (pour couvrir vacances et impayés).
- Pensions (retraite, alimentaire reçue).
Les charges déductibles
- Crédits en cours (immobilier, consommation, auto).
- Pensions alimentaires versées.
- Loyers à venir (pour un investissement locatif).
- Crédits renouvelables utilisés.
Si vos charges sont trop élevées, un rachat de crédit peut optimiser votre profil avant une nouvelle demande.
Le reste à vivre : le vrai critère
Au-delà des 35%, les banques examinent le reste à vivre, c’est-à-dire le montant disponible après paiement de toutes les charges. Les seuils habituellement retenus sont :
- Personne seule : 800 à 1 000 €/mois.
- Couple sans enfant : 1 200 à 1 500 €/mois.
- Couple avec 2 enfants : 1 800 à 2 200 €/mois.
L’apport personnel : multiplicateur de capacité
L’apport personnel augmente directement votre capacité d’achat. Un apport de 20% permet non seulement de couvrir les frais annexes mais aussi d’obtenir de meilleurs taux. Voir apport personnel : quel pourcentage idéal ?.
La durée d’emprunt et son impact
Allonger la durée augmente la capacité d’emprunt mais renchérit le coût total. Notre comparatif prêt immobilier : 15, 20 ou 25 ans détaille les arbitrages.
Dérogations possibles aux 35%
Le HCSF autorise les banques à déroger à la règle des 35% pour 20% de leur production de crédit immobilier, dont 80% pour les primo-accédants. Les profils à hauts revenus, avec un reste à vivre élevé, peuvent ainsi emprunter au-delà du plafond.
Simuler sa capacité d’emprunt en ligne
De nombreux outils gratuits permettent de calculer sa capacité d’emprunt en quelques minutes. Consultez notre comparatif comment simuler un prêt immobilier gratuitement.
Optimiser sa capacité d’emprunt
- Solder les petits crédits à la consommation.
- Augmenter l’apport personnel (PEL, CEL, donation).
- Allonger la durée du prêt (avec prudence).
- Solliciter un prêt à deux si possible.
- Négocier l’assurance emprunteur : voir assurance emprunteur.
- Passer par un courtier spécialisé.
Conclusion : un calcul à faire tôt et bien
Calculer sa capacité d’emprunt est la première étape d’un projet immobilier réussi. Elle détermine le budget maximum, oriente la recherche et évite les déceptions. Réalisez ce calcul en amont, optimisez votre profil et consultez les outils de simulation complets pour affiner votre projet.
