Vente d’un bien immobilier entre particuliers

Vendre un bien immobilier est toujours une étape importante dans une vie. Pour préparer au mieux la vente de votre bien, vous avez toujours la possibilité de faire appel à une agence immobilière qui saura vous accompagner dans les démarches, vous aidera à trouver un acheteur, estimer au plus juste le prix de votre bien, vous conseiller pour optimiser la vente (notamment grâce à des techniques de home staging) . Si faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre votre maison ou votre appartement est une possibilité, ce n’est pas une obligation et vous pouvez très bien vendre votre bien par vos propres moyens. C’est une option qui nécessitera quelques efforts, mais qui vous permettra de faire des économies puisqu’il n’y aura pas de frais d’agences.

Vendre sans agence implique que vous ne vous reposez sur personne pour trouver votre futur acheteur, c’est donc une grande responsabilité et il peut être difficile de s’y retrouver s’il s’agit de votre première vente. L’objectif de cet article est de vous proposer quelques pistes de réflexion que vous pourrez ensuite approfondir.

Diagnostics obligatoires

Avant d’envisager de mettre en ligne votre annonce pour vendre votre bien, il va falloir faire diagnostiquer votre bien. Les diagnostics obligatoires seront joints à l’acte de vente et permettent de faire état des risques naturel et technologiques, de détecter la présence de substances dangereuses (plomb, amiante, …) ou encore de nuisibles (termites, …). Il existe différentes obligations suivant le type de bien, notamment si le bien dépend du régime de la copropriété. Appelez plusieurs diagnostiqueurs qui pourront vous renseigner sur vos obligations et vous éditer un devis pour l’ensemble de ces prestations : n’hésitez pas à les comparer avant de vous décider. Enfin, notez que les diagnostics peuvent avoir une durée de validité, il faudra donc les renouveler si vous ne vendez pas votre bien dans l’intervalle. Ne vous inquiétez pas sur ce dernier point, la durée de validité des diagnostics est relativement longue et ne devrez pas vous poser de problème.

Définir un prix

Avant toute chose, il faut définir un prix pour votre bien immobilier, et c’est un critère à ne pas prendre à la légère. Commencez déjà par bien distinguer le prix auquel vous aimeriez vendre votre bien, et le prix auquel il est susceptible de se vendre. Bon nombre de propriétaires perdent du temps dans leurs projets immobiliers car ils ont mal fixés leur prix de départ : trop élevé, ce dernier est un véritable frein à la vente et vous ne recevrez aucune visite.

Lorsqu’on décide de vendre seul son bien, c’est une étape difficile car il faut s’efforcer d’être objectif sur le prix de son bien alors qu’il est chargé de souvenir, que vous avez investi du temps, de l’argent et de l’énergie à l’arranger, …

Pour fixer le prix de votre bien, commencez par prendre du recul et appuyez-vous sur des éléments objectifs : la surface, le prix moyen du mètre carré dans votre quartier ou votre ville, essayer de recouper ces informations avec des biens en ventes et faites une moyennes. Vous ne devriez pas être très loin d’une estimation juste.
Bien entendu, estimer un bien correctement, est un véritable métier, et chaque bien est différent. Il faudra tenir compte de tous les aspects de votre maison ou appartement pour l’évaluer au plus juste, la surface habitable ne fait pas tout, un jardin bien arboré, une grande terrasse ou une piscine sont autant d’atouts qui viendront augmenter le prix de votre bien. De la même façon, des peintures qui ont fait leur temps, une tapisserie vieillotte ou une cuisine usée feront diminuer le prix de vente.
Si vous avez un doute sur le prix à fixer pour votre bien, ne vous lancez pas précipitamment et faites plutôt appel à un service d’estimation professionnel.

Les éléments clés pour une annonce réussies

L’annonce immobilière est primordiale et la première impression doit être bonne pour un acheteur potentiel. Une bonne annonce doit être exhaustive quant aux spécificités de votre bien : nombre de pièces, surface, revêtement des sols, type de chauffage, travaux récents, …
N’omettez aucune information qui pourrait aider l’acheteur à se décider. S’il y a des travaux à envisager, ne dramatisez pas en les évoquant mais soyez honnête : il est inutile de cacher des choses à une personne intéressée, elle s’en rendra compte lors de sa première visite et vous aurez perdu votre temps. Là aussi, il s’agit de rester neutre et de décrire votre bien tel qu’il est, restez factuel.

Votre annonce se composera aussi de photos est c’est souvent la première photo qui attirera ou non des visites. Prenez le temps de faire de belles photos, et prenez les pièces principales pour que l’internaute puisse se faire rapidement un avis sur votre bien.

Gérez les visites

Votre prix est désormais bien fixé, vote annonce est rédigée et publiée sur différents sites internet spécialisés. Vous commencez à recevoir des appels et c’est une nouvelle étape qui débute, celle des visites. Un bien immobilier situé dans une zone avec de la demande et qui répond aux standards du marché suscitera rapidement la curiosité d’acheteur potentiels.

C’est l’étape où vous allez devoir faire preuve de patience et d’une certaine technicité pour répondre aux questions de vos futurs acheteurs. Habiter dans une maison, même depuis de nombreuses années, ne suffit pas toujours.

Signer votre promesse de vente

Après avoir négocier le prix avec votre futur acheteur, la vente se précise, vient alors le moment de matérialiser cet accord avec une promesse de vente. Ce document est comparable à un contrat : il décrit le prix et la chose. C’est certainement le document le plus important que vous allez pouvoir rédiger, c’est aussi une grande responsabilité qui peut avoir de fâcheuses conséquences en cas d’erreur.

Acte sous seing privé

Si vous signez la promesse de vente directement avec l’acheteur (acte sous seing privé), vous allez devoir prendre toutes les précautions pour sa rédaction et l’acheteur pourrait aussi considérer cet acte (à tort), comme moins engageant qu’un acte authentique. Des modèles de promesse de vente existent mais l’importance de ce document étant importante, ne vous contentez pas de copier/coller un modèle sans comprendre l’implication de chacune des clauses. Il faudra penser à enregistrer cette promesse de vente auprès de l’administration fiscale. Vous l’aurez compris, nous vous conseillons plutôt cette deuxième option pour éviter les mauvaises surprises.

Acte authentique

L’acte authentique est signé devant notaire qui se chargera de sa rédaction. Si l’acte authentique à un coût, il vous couvre et borde correctement votre future vente. Puisque vous avez fait le choix de vendre votre bien entre particuliers, vous n’aurez pas de frais d’agence en cas de vente : vous pouvez donc considérer que cela ne représente qu’une infime partie de ce qui vous aurez été facturé et que c’est un (petit) prix à payer pour votre tranquillité dans le reste du processus. Par ailleurs, c’est en général l’acheteur qui prendra en charge ces frais.
Le point qui peut en revanche poser problème c’est le délai pour prendre rendez-vous chez le notaire. En effet, signer un compromis de vente sous seing privé se fera dès le moment où vous vous êtes mis d’accord avec l’acheteur, tandis que pour signer un acte authentique, il faudra au préalable obtenir un rendez-vous chez votre notaire.

L’acte de vente définitif

L’acheteur a obtenu son prêt dans les conditions décrite lors de la rédaction de la promesse de vente et ne s’est pas retracté pendant le délai légal : félicitation, vous allez pouvoir finaliser la transaction ! Cette dernière étape consiste à signer l’acte de vente définitif devant notaire. Les formalités seront réalisées intégralement par l’étude notariale et vous n’avez alors plus qu’à vous laisser guider.